悟空体育北京中产的后花园进军上海，能复制成功吗？

悟空体育上海人民也要拥有自己的阿那亚了！

在北京的中产，往往都有这几个典型特征：在公园里随地大小躺，去乡村打卡村咖、手工店、艺术展，或者逃离城市去阿那亚过周末。

作为北京中产的精神图腾，曾经只是河北秦皇岛海边一片烂尾社区的阿那亚，因为图书馆、礼堂、美术馆等建筑的存在，以及戏剧、展览、演唱会等活动的加持，如今成了北京人只需驱车四个小时就可以前往的后花园。

图源/公众号@阿那亚

现在，这个项目要被“复制”到上海了。阿那亚宣称，将延续之前的发展方向，在上海北外滩打造“精神乌托邦”。

但这个动作被视作一种挑战。

阿那亚奇迹之所以出现，是因为它融合了秦皇岛海滩的自然氛围，也因为它恰好弥补了北京生活方式与消费文化的相对空白。而上海——众多国际生活方式品牌的首站、Citywalk、马路牙子边上小酌等前卫生活方式的诞生地——最不缺的就是商业品牌。

另一方面，“从喧嚣中逃离”是阿那亚·秦皇岛项目的魅力所在，阿那亚在此之后开拓的几个项目遵循这一原则，找的都是自带风光的城市，但遗憾的是效果不如人意，基本都囿困于阿那亚秦皇岛光环之下。

失去自然环境所带的氛围感加持，进入消费领军城市上海，阿那亚似乎很难再创造出新的阿那亚奇迹。

上海版阿那亚将如何打造？

根据项目发布会内容，阿那亚团队将地点定于虹口区四川北路，这是曾与南京路、淮海路、金陵东路齐名的上海四大商业街之一，商业形式主要为沿街店铺和百货，后因受到购物中心的冲击逐渐没落。

阿那亚选择落地四川北路，一方面是因为这里曾“华洋杂处、五方会聚”，浓厚的海派文化底蕴和生活气息与以精神文化为发展内核的阿那亚不谋而合。据澎湃新闻报道，阿那亚创始人马寅在发布会上表示，“文化艺术是面向未来的解决方案，在这个意义上，所有的文化艺术都是桥梁，最终通向富有意义的生活。”

另一方面，则是更为直接的商业因素。此次与阿那亚合作的房地产开发商海泰，在四川北路推出了号称“浦西第一豪宅”的楼盘海泰北外滩，每平方米单价17万元以上，房价则在5000万至2亿元之间。但项目两次开盘（2022年12月、2024年12月）共推出151套房源，截至2025年3月20日，只售出55套，销售率36.4%。资深商业地产专家王国平分析，引入阿那亚的核心是为了提振房价和去化（去库存），靠文化属性增加对高净值人群的吸引力，“目标受众是手上拥有较多资产的正在寻找心灵栖息地的高净值人群，以及希望能够融入前者的人群”。

有消息称，阿那亚选择对海泰中信广场、周边两个酒店及一座美术馆进行改造，其中一座酒店将由建于1927年的历史建筑虹口大旅社改造而来。在景观设计层面，阿那亚邀请到了孤独图书馆设计师董功和日本著名景观设计师户田芳树。

在商业部分，阿那亚·上海则会引入阿那亚·秦皇岛的网红品牌，如UCCA尤伦斯当代艺术中心、理想国、单向空间、好白商店、壹集YIJI、宿咕等品牌，业态涵盖餐饮、零售、生活服务等。

阿那亚打造的“附近感”社区，上海不少

马寅在发布会上直言，很多美好生活方式的灵感来自于上海，但是也一直不敢来上海，他认为上海的商业和生活方式都太发达，“我们来了一点优势都没有”。他的破局之法，是延续阿那亚“做社区”的传统，创造一个“附近的远方”。

但目前来看，上海商业并不缺乏同类型产品，尤其近几年加快推进城市商业更新以来，上海涌现出一批优秀的社区商业：比如被称为“社区商业教科书”的鸿寿坊、有着“精致型小商业”之称的武夷MIX320。

前者定位于“家门口的精致商业”，开业不到两年便被列入“周末魔都必逛街区商场”。一个典型周边居民的日常很可能是：下了班，去鸿寿坊买个菜，吃完饭再回鸿寿坊遛个弯，顺便看个演出；偷懒不想做饭，就直奔餐饮区30多个档口；或是在周末参加各种市集活动，约上三五朋友在这里小聚。

图源/公众号@鸿寿坊

后者前身为上海第一水泵厂，在保留历史建筑的同时引入现代元素，同时设计出多功能的公共空间，除了之前的社区菜场外，又引入了便民中心、潮流商业、文化餐饮，从之前下楼买菜的地方，摇身一变成为好逛的时尚潮流街区。

图源/公众号@武夷MIX320

此外，上海GATE M西岸梦中心、上生·新所、同样位于四川北路商圈的国内首个公园复合型商业体上海苏河湾万象天地等也在不断拉高上海本地消费客群的商业体验和想象阈值。

想要在激烈的上海商业市场中占据一席之地，阿那亚需要给挑剔敏锐的上海人创造更大更多的想象空间。

复制了品牌，但复制不了成功

在进军上海之前，阿那亚已经在多地向外扩张，环京区域之内，有金山岭、雾灵山、崇礼三个项目，环京区域之外的作品则有三亚、九龙湖、象山海岸、东湖等。

从所搜集到的项目信息来看，项目选址多具有自然风光优越、文化氛围深厚的特点。而阿那亚多选择和当地开发商合作，自己更偏向于运营角色。

三亚项目是阿那亚继秦皇岛后推出的首个项目。马寅曾在接受采访时指出，三亚项目是秦皇岛项目的一个配套，因为很多秦皇岛业主会到三亚“过冬”。为了弥补秦皇岛项目没有山的缺失，阿那亚在三亚选择了一片原生态的静谧山谷，营造一个人文社区，但对于大部分为了海而赶去三亚的游客来说着实有些“摸不着头脑”，毕竟阿那亚·秦皇岛的沙子还是从三亚沙滩运过去的，如今真到了海边，又看不到海了。

2023年，金山岭、雾灵山项目接连投入运营。马寅曾公开表示，阿那亚吸引的客户中99%都来自北京。而这两个位于河北的项目同样为北京人准备，但从目前的表现来看，都没有再创秦皇岛项目的辉煌。

我们尝试拆解阿那亚·秦皇岛的破圈，从《全中国最孤独的图书馆》视频爆火，创造或引进阿那亚礼堂、UCCA沙丘美术馆、酒神剧场、海边市集等精神建筑。除了建筑本身的设计感外，他们还具有一个共同特点，即与自然环境形成共生关系。

3公里的绵长海岸线将几大标志性建筑串联起来，也是氛围感的重要背景板，渺小、孤独的特质在大海的衬托下得以显现并放大，最终成为目标受众群逃离城市安放灵魂的乌托邦。

更重要的是，阿那亚通过内容运营与社群运营“将人留下来”。每年11个文化节日、1500场各种文化主题活动，最终使得这里完成从“网红打卡点”到内容品牌的演变。与此同时，马寅带头建立社群，鼓励社区业主共治，据说已有上百个社群，除了承担公共议事平台职能的社群外，还有戏剧群、读书群、摄影群、诗社群等兴趣社群。开发商与业主在这个过程中不断磨合，建立全新的信任关系，最终实现良性循环。

这种从做产品转向做服务，从赚快钱转向赚慢钱的动作，恰恰是阿那亚在向外“扩张”时难以复制的一点。马寅自己也曾说过，“阿那亚好像并不是放在哪儿都能成功”。

换而言之，在秦皇岛之后推出的阿那亚项目更像是一个引子。在被问到长此以往是否会破坏阿那亚的品牌形象时，王国平直言，“只要秦皇岛这个主项目品牌做好就可以了，其他是用来赚钱的”。

而此次进军上海，阿那亚或许可以拥有持续不断的主题活动，但它搬得了品牌，却搬不来大自然带来的氛围感。

悟空体育花园生物(300401.SZ)：2025年一季报净利润为9651.14万元

悟空体育       2025年4月18日，花园生物(300401.SZ)发布2025年一季报。

       公司营业总收入为3.26亿元，较去年同报告期营业总收入减少388.22万元，同比较去年同期下降1.18%。归母净利润为9651.14万元。经营活动现金净流入为1.44亿元。

       公司最新资产负债率为39.63%。

       公司最新毛利率为56.80%，较上季度毛利率减少1.63个百分点，较去年同期毛利率减少1.55个百分点。最新ROE为2.89%，较去年同期ROE减少0.16个百分点。

       公司摊薄每股收益为0.18元。

       公司较去年同期总资产周转率持平，同比较去年同期下降4.57%。最新存货周转率为0.17次，较去年同期存货周转率持平，同比较去年同期下降1.60%。

       公司股东户数为2.79万户，前十大股东持股数量为2.03亿股，占总股本比例为37.42%，前十大股东持股情况如下：

悟空体育鲁楼观察 | 新盘疯卷“空中花园”！金茂是创新还是冒险？

悟空体育青岛楼市近期迎来一个值得关注的新项目——李沧世园LC0605-27地块。2025年4月17日，青岛市自然资源和规划局公示了该地块规划方案，由青岛世园兴茂置业有限公司开发建设。项目位于涞水路以北、汇川路以东，西侧规划学校，南侧紧邻招商璀璨璟园，区位条件颇具优势。

根据规划，该项目将建设11栋5至12层住宅，总建筑面积约5.03万平方米，容积率1.5，绿地率30%，规划车位294个。

特别值得注意的是，开发商金茂集团将在此打造“全新四代宅空中院墅产品”，引入大尺度空中花园、挑空客厅以及270°全景仓等创新设计。该地块是金茂在2023年5月以楼面价12375元/平方米竞得，经过近两年的精心规划，终于揭开面纱。这些卖点看似颠覆，但放在北方市场，究竟是真正的产品革命，还是开发商在政策缝隙中的“内卷式创新”？

超高得房率背后：是真升级还是妥协？

说到第四代住宅，其核心的"垂直绿化+空中庭院"设计在南方已有不少成功案例，但在北方却面临诸多现实挑战。青岛冬季寒冷，空中花园的实际使用率存疑，植物存活、防风防冻都是现实问题。

金茂此次高调宣传“超高得房率”，核心是利用青岛土地新规，将空中花园、封闭阳台、架空层等不计入容积率。这种操作虽提升了产品竞争力，但显而易见的是，开发商不会做亏本生意，高得房率的成本或已隐含在房价中，但实际居住体验是否匹配尚待观察。此外，传统四代宅因层层退台设计，容易造成下层采光不足，金茂虽宣称通过270°全景仓和科学楼栋排布解决了这一问题，但实际效果仍需市场验证。  

隐私问题也不容忽视——上下层视线干扰一直是四代宅的痛点。目前尚不清楚金茂此次是否借鉴了其他项目的解决方案（如错层设计、隐私挡板）。如果空中花园在北方沦为“季节性摆设”，那这一卖点是否会沦为噱头？  

高端市场的结构性矛盾：谁在买单？

青岛楼市分化明显，高端改善盘去化良好，但刚需市场疲软。金茂新地块定位“璞系”静奢高定，瞄准高净值人群，但李沧并非传统豪宅区，高端购买力更倾向于崂山、市南。同时，同板块的招商璀璨璟园、和达和山等也在争夺改善客群，其中和达和山凭借1.3的超低容积率及中式园林设计，成为东李改善市场的重要竞争者。

此外，四代宅的长期价值存疑——若维护成本高（如空中花园修缮），二手市场的接受度可能受限，影响流通性。  

房企的产品焦虑：创新还是跟风？

金茂此次高调推出四代宅，某种程度上反映了头部房企的“产品焦虑”。在青岛主城区改善盘扎堆的背景下，单纯拼户型、装标已难突围，必须靠“概念创新”吸引眼球。

金茂府系在青岛已有口碑，但“璞系”能否成功仍需市场检验。更关键的是，四代宅的公共空间（如架空层、空中花园）后期维护成本高，物业能否跟上将直接影响居住体验。  

总结来看，金茂世园四代宅的尝试值得肯定，但北方市场的特殊性让它更像一场“实验”。如果成功，或将成为青岛高端住宅的新标杆；若遇冷，则可能暴露四代宅在北方“水土不服”的深层问题。

其实，真正的考验不在开盘热销，而在交房五年后——这些“空中花园”是否依然生机勃勃，业主是否真的享受到了“第四代生活”。撇去概念的浮沫，居民说好才是真的好。

悟空体育从荒地到花园，“儿童视角”为社区注入活力

悟空体育“这里，每一朵花都承载梦想，每一个孩子都是未来的规划师。”

日前，江浦路街道金鹏居民区引入社区规划师专业力量，通过全过程参与式营造，将一处长期堆放杂物的社区花园，打造成了集互动、学习、休闲于一体的“乐邻小花苑”。群众团队、社区居民也积极参与公共空间建设，增进社区凝聚力。

“三、二、一，乐邻小花苑开园啦！”随着孩子们的小铲子扬起最后一捧春泥，一株象征新生的杜鹃花稳稳落入花坛最后的空白处……

“妈妈快看！我抽到铁线莲啦！”当天，兰州路睦邻中心配送了“春日花园盛宴体验”首场睦邻活动。“种子盲盒”拆开的瞬间，亲子家庭惊喜的欢呼此起彼伏。园艺师手把手教孩子们“播种三部曲”，大家共同埋下春日的希望，并在认领养护牌上郑重签下名字。“我要每天和它说早安！”童言童语里，责任与爱悄然萌芽。

同济规划院城市设计研究院副总工程师陆勇峰，带领大家回顾了小花园从“垃圾堆”到“睦邻角”的转变，并呼吁孩子们持续参与社区建设。“这里的每一处转角，都藏着孩子们的视角：矮墙是‘秘密基地’、地面是‘彩虹软垫’、座椅是‘邻里话匣’……”

据了解，此前，这一区域杂草丛生，逐渐成为堆满建筑废料和生活垃圾的荒地。不仅如此，破碎的瓷砖和废旧铁管散落其间，带来安全隐患。此次改造以“共建共治”为理念，特别融入了居民尤其是孩子们的创意——变电站墙面由小朋友们亲手绘制了色彩斑斓的图案，并装饰了一些花卉，为花园注入纯真的活力。经过大家的巧手改造，荒地已蜕变为集童趣彩绘、生态花园、休闲廊架于一体的绿色空间。

建设过程中，不少居民驻足拍照。有人感叹，“住这里20年了，小区第一次被装扮得这么美！”社区公共空间的华丽转身，还承载着邻里温情与集体记忆。

乐邻小花苑的建设，不仅是空间焕新，更是基层治理的创新实践。下一步，江浦路街道将继续充分发挥党建引领作用，联动社区规划师，从规划到落地全程吸纳居民意见，确保“每一寸土地都贴近需求”，拓展邻里友好空间，让社区成为成长的乐园、温情的港湾。

资料丨江浦路街道

编辑丨吴百欣

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